这一次房地产能否被救活？一文看懂楼市新政

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上周五，央行、金融监管总局楼市三大招发出后，昆明立马跟进落地措施，昆明市住房公积金管理中心在当天下午就发布了《关于调整个人住房公积金贷款利率的通告》。

（图：昆明公积金）

总体大意为，5月18日起新办理的公积金贷款实行新利率，老的公积金贷款（5年期以上）从2025年1月开始实行新利率。

降首付与降利率，到“底”了吗？

在这轮政策发布的当天甚至前一天，房地产板块各股都迎来了疯狂上涨，我们再来来回顾一下上周五的这轮史诗级救市政策：降首付、降利率、收购库存房。

先看前两项，降首付与降利率。

第一，取消商业性房贷利率下限。

也就是各个城市商贷想打几折都可，比如昆明现在是3.6%左右，那再打折，可能两点几都有。

要知道在2008年-2009年，商业贷款可是打过7折的。

对于已经购房的小伙伴肯定更关心，存量房房贷还能不能打折？这里存疑。（但也有媒体提到已被证实存量房房贷利率也涉及调整）

第二，调低了公积金贷款利率。

原来为5年期以上首套房3.1%，现在只要2.85%。

注意，结合上述第一点来看，当前商业贷款3.6%，则公积金贷款和商业贷款还是有明显的利差，那么使用公积金贷款或者商转公的人会越来越多。（有需要的小伙伴可以现在就做准备了）

以单职工公积金贷款50万为例，等额本息，贷款年限30年，利率2.85%，月供仅需要约2067元。

而同样的商业贷款30年，利率3.6%，月供则需要约2273元。

每月差距206元，还是一笔不小的差距。

第三，调低了商贷首付比例，首套房不低于15%，二套房不低于25%。

我们知道的买套房要20%首付比例，这个事已经10几年了，现在调成了15%，堪称历史最低。

当然，降低首付比例相对来说在北上深这样总房价高的一线城市作用会更加明显。

若以昆明这样的二线城市来看，效果仍需观察。

从政策对应的购房群体来看，无论是降公积金利率还是商贷利率，以及降低首付（首套二套均有涉及），整体覆盖面包括了刚需新购房群体、改善群体，甚至还有针对了投资需求，降低购房门槛和购房成本，都是刺激购房者下场的有效手段。

另一角度来看，当月供越来越低（比如房贷利率低于3%），而租金变动不大（常规住宅租金回报率2%左右），使得租金和月供之间的差异越来越小。

一部分本没有购房需求的人也会开始考虑购房，毕竟首付比例也降低了。

在这一部分，大家最最关心的是，这已经“到底”了吗？

实际上，后期没准还可能会有降低交易税费、契税优惠力度、降低存量房贷款利率等大招，也是与购房者强相关的减负利好。

但从首付和利率角度而言，我们的观点倾向于政策底已经基本形成。

当前15%的首套房首付已经是历史新“底”（杠杆不能再加了）。

而商贷利率“无下限”已经是明牌了。

只不过实际能到三点几，还是二点几，可能还会持续下降多少？都得持续观望一下各家银行的不同政策。

国家队收购商品房？什么操作

前面聊完降首付和降利率，而上周五的第三个大招：商品房库存较多城市，政府可酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

在5月17日国务院新闻办举行的国务院政策例行吹风会上，中国人民银行表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

如果说前面两个大招是让普通购房者借钱、加杠杆，那第三个大招则是让地方国企/zf借钱、加杠杆。

顶层设计是统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式。

我们查阅了全国多个城市的资料，今年2-5月，“国家队”开始出手，杭州、重庆、天津、青岛、长沙等地开启了存量商品房收购。

再以重庆为例，平台公司发布的公开征集批量收购商品房房源的公告显示，要求中心城区轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、医院院区周边一公里内，整幢、整单元商品房；单套建筑面积不超过90㎡为主。

这一批重庆收购了7个住房项目，合计4207套。

相较而言，收购的商品房房源实际上也是位置较好、有一定竞争优势的房源，并不是【收破烂】。

在体量上，除去郑州（含过去几年的体量）外，苏州10000套、福州8000套已经属于较大的规模，而这两城市量级（财政收入、gdp）都在昆明之上。

结合昆明的库存量来考虑，难度确实不小。

按照广义库存，活跃有效广义存量1289万平，按三年去化量计算，去化周期需2.5年。

（上述可以按100平米/套来计算，则可理解为昆明活跃的存量有12.89万套）

同时还有已拿地未开发的住宅存量约2208万平。其中，在优质地段或具备学校配套的项目，拿地未开发存量约1498万平，占整体拿地未开发存量的68%，去化周期约4.8年。（来源克而瑞）

真的能如苏州、福州这类城市一样能够收购万把套房源，那就好了。

（大胆测测，100万一套，那共计需要100亿元）

总体3000亿元保障性住房再贷款的金额，昆明能否占到三十分之一，拿下其中100亿？

结合昆明当前的情况，打个七八折，并非完全没有可能。

虽然说国家队下场收房子，最终还是要以保障房的形式重新流入市场，库存没有消失，只是转移。

但这样看下来，这一轮政策组合拳作用真的影响深远：

短期看，已购房、准备新购房的小伙伴都减负了，准备新购房的小伙伴更多了。

中期看，越大能级城市、核心区域受益最明显，甚至以牺牲三四线城市/边缘区域为代价。

长期看，商品房面向刚改及以上、二手房有效补充丰俭由人、保障房为中低收入家庭兜底，市场迎来新的平衡与稳定。

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最后，不建议盲目加杠杆，但还是建议真正有自住需求的刚需和改善者，在收入相对确定的前提下，在利率跌到合适时机的时候入场。

--- ED --

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